عقد بیع ،آثار و شرایط آن
ارسال شده توسط وکیل پایه یک دادگستری در ۱۴۰۱-۰۲-۱۲
در این مطلب سعی مینماییم عقد بیع ،آثار و شرایط آن را تا حدودی شرح دهیم.منظور از بیع تملیک عین به عوض معلوم است. بنابر تعریف بیع، عوض باید عین باشد و منفعت و عمل نمی‌تواند به عنوان عوض در بیع واقع شود. بر اساس قانون مدنی ایران به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن شده و بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد. عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تادیه ثمن ملزعقد بیع ،آثار و شرایط آنم می‌کند.اینها نکاتی ساده اما مهم و کاربردی بود که بیان شد.در ادامه توضیحات بیشتری بیان میگردد.
شرایط عمومی صحت عقد بیع
عقد بیع نیز بعنوان یکی از عقود معین باید شرایط عمومی که در قانون مدنی جهت صحت معامله بیان گردیده است را دارا باشد.
این شرایط مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی عبارتند از :
۱- قصد طرفین و رضای آنها.
۲- اهلیت طرفین.
۳- موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴- مشروعیت جهت معامله
عقد بیع از نظر فقه
بیْع، در فقه ناظر به گونه‌ای از معامله که در آن کالایی با عوضی معلوم، اعم از کالا یا وجه نقد مبادله میشود. بیع از عقود لازم است. در منابع فقهی، بیع فرد اجلای معاملات مالی محسوب میشود و با توجه به پیشینه و گسترۀ دیرینۀ آن، بسط یافته‌ترین مبحث در مباحث معاملات است. در بسیاری از معاملات دیگر، احکام بیع الگو قرار گرفته است. بیع، مبادله مال در برابر مال است.
در ایران باستان تفکیک پیمان‌های شفاهی (پَدگورِشْن) از پیمان‌های دستْ مُشتی (دست مشت) و تقسیم بیع براساس ارزش کالای موضوع معامله، ریشه در عصری کهن و تعالیم اوستایی دارد.
موضوعاتی ریزتر چون قائل شدن حق فسخ برای فروشنده و خریدار تا ۳روز پس از معامله، لازم الاجرا شدن بیع اموال منقول با پرداخت ثمن و نه قبض مبیع، و ممنوعیت بیع با خارجیان در موارد ضرورت، از نمونه‌ای این فروع هستند.
اقسام بیع در فقه
عقد بیع ،آثار و شرایط آن در بیع با آنچه در قانون مدنی میبنیم تفاوتهایی دارد که در ادامه با توجه به تعاریف و ویژگی های بیان شده این تفاوتها آشکار میگردد.
۱- به اعتبار خبر دادن از راس المال یا عدم اخبار
بیع از منظر فوق ۴ قسمت است که عبارتند از :
۱- مساومه : که مطلوب‌ترین آنهاست و آن بیعی است که فروشنده بی‌آنکه از قیمت خرید کالا خبر دهد، آن را به مشتری می‌فروشد.
۲- مرابحه : اما چنانچه فروشنده مشتری را از قیمت کالا آگاه سازد و با قیمتی بیش‌تر بفروشد، چنین بیعی را مرابحه گویند.
۳- مواضعه : در صورتی که فروشنده کالا را کمتر از قیمتی که خودش خریده بفروشد، بیع را مواضعه گویند.
۴- اگر فروشنده کالا را به همان قیمت که مدعی است خودش خریده بفروشد، تولیه می‌نامند.
۲- بیع به اعتبار حالّ یا مُؤَجَّل بودن ثمن و مُثمَن
از دیدگاه فوق عقد بیع ،آثار و شرایط آن به ۴ دسته زیر تقسیم میشود :
۱- بیع نقد : بیعی است که در آن ثمن و مثمن هر دو حال هستند یعنی همزمان با تحویل کالا مشتری نیز باید مبلغ آن را پرداخت نماید.
۲- بیع نسیه : چنانچه مثمن(کالا) حال و ثمن مؤجل( پرداخت بصورت مدت دار و با وقفه) باشد، آن را نسیه گویند.
۳- بیع سلف : اگر ثمن حال و مثمن مؤجل باشد، به آن بیع سَلَف میگویند
۴- بیع کالی به کالی : بیعی که در آن ثمن و مثمن هر دو مؤجل باشند و موسوم به بیع دین یا کالی به کالی است.
فقیهان اسلامی بی‌هیچ اختلافی ۳ قسم اول را صحیح و جایز می‌دانند. اما نوع چهارم از سوی عموم فقیهان شیعه و اهل سنت باطل است؛در قانون مدنی از بیع کالی به کالی سخنی به میان نیامده است.
۳- بیع از جهت موضوع
در فقه از منظر موضوع عقد بیع ،آثار و شرایط آن نوع های مختلفی وجود دارد :
اگر کالا حیوان باشد، آن را «بیع حیوان» می‌نامند که تابع احکام خاصی است.
چنانچه اثمان، یعنی طلا و نقره یا درهم و دینار با هم معامله شوند، آن را «بیع صرف» میگویند که در فقه اسلامی با شرایط ویژه‌ای از جمله تقابض در مجلس عقد صحیح است.
«بیع ربوی» که در فقه اسلامی محکوم به بطلان است، بیعی است که در برابر جنسی مکیل یا موزون، مقداری بیش‌تر یا کمتر از همان جنس پرداخت گردد.
«بیع ثمار»، یعنی خرید و فروش میوه‌های سردرختی که در عرف باغداران اجارۀ باغ خوانده میشود، از همین نوع است.
خرید و فروش میوۀ درختان، سبزیجات و دیگر محصولات کشاورزی مربوط به این نوع بیع است.
در این میان خرید و فروش رطب به رطب را «مُزابنه» گویند.برخی مزابنه را بیع میوۀ درخت خرما در برابر خرمای خشک می‌دانند؛ یعنی معاملۀ میوۀ خرما در حالی که بر درخت است، با خرمای خشک، اگرچه روی زمین زمین باشد. این نوع بیع به اجماع فقیهان باطل است. و تنها «بیع عَربّه» از آن استثنا شده است.
«بیع محاقله» از دیگر انواع بیع ثمار، عبارت از فروش سنبل و خوشۀ گیاهی در برابر دانه‌های چیده شدۀ همان گیاه یا گیاه دیگر که از نظر جنس با آن متحد است. بیع محاقله نیز به سبب شبهۀ ربا باطل است.
آثار بیع
قانون مدنی آثار بیع را در مادۀ ۳۶۲، چنین بیان می‌کند: از آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد اینکه؛ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. چنانکه این حکم را ناظر به صورتی بدانیم که مبیع مال معین مانند آپارتمان یا ملک مشخصی است، هرگاه معامله ای انجام شود، یکی از الزاماتی که بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد، از یکطرف به نام کردن رسمی مبیع چنانچه ملک و مستغلات یا خودرو باشد، و از طرفی دیگر تسلیم و تحویل آن، چنانچه موضوع معامله کالا مانند مواد خوراکی باشد.
با این توصیف از آنجاییکه به محض وقوع بیع، مالکیت خریدار محقق میشود، لذا از فاصله عقد تا تسلیم کالا مسئولیت تلف آن به وی منتقل میشود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به اصطلاح عامیانه از کیسه فروشنده رفته، و لذا وی حقی نسبت به بهای پرداختی ندارد.
از طرفی دیگر در صورتی که مثلاً خودرو خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفته، باید در حین عقد موجود باشد.
بدیهی است در این مثال، چنانچه خودروی مورد معامله قبل از تحویل آتش بگیرد، با توجه باینکه در حکم تلف است و به جهت اینکه قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد، از موارد بطلان تلقی نمیشود بلکه بنا به ماده ۳۸۷ قانون مدنی از مصادیق تلف قبل از قبض است که حکم آن انفساخ معامله میباشد. در مثال اخیر چنانکه به تفصیل خواهیم گفت، از جمله تفاوتهای بین انفساخ و بطلان این است که، در صورت انفساخ معامله از ابتدا صحیح بوده ولی به دلیل آتش سوزی تحویل خودرو غیر ممکن میگردد لذا چون خریدار، مالک خودرو از زمان عقد تا حین برهم خوردن معامله بوده، ترقی و تنزل قیمت نیز متعلق به اوست. لذا فروشنده ضمن تکلیف به باز پس دادن بهای معامله، باید در صورت افزایش قیمت ما بهالتفاوت آنرا نیز به خریدار بدهد. اما در مورد ابطال نظر باینکه معامله از ابتدا باطل بوده و مانند این است که اصلاً معامله ای صورت نگرفته، فروشنده تکلیف به استرداد بهای معامله و خریدار موظف به اعاده خودرو به فروشنده دارد. در واقع وقتی عمل حقوقی باطل است و از روز نخست به صورت قانونی و صحیح شکل نگرفته، هیچ اثری بر آن مترتب نمی باشد.
از طرفی دیگر، مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم کالا، مشتری نیز به پرداخت بهای آن ملزم شود، بنابراین فروشنده میتواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، بجز در مواردی که در شماره های آتی بحث خواهد شد، به هیچ وجه به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس و عدم ارائه کالا (یعنی نوعی گروکشی) همچنان برای وی محفوظ است. منظور از حق حبس، اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند. برای مثال در عقد بیع خریدار میتواند پرداخت پول را به دریافت کالا منوط کرده و فروشنده نیز تحویل کالا را به تسلیم پول موکول کند. بنابراین به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود.
در خصوص تعهدات مشتری نیز باید گفت؛ تعهد اولیه وی، پرداخت بهای معامله است و این پرداخت بر مبنای تراضی و توافقی است که بین فروشنده و خریدار وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری میتواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع میتواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق اختیاری که قانون به او اعطا کرده و معروف به خیار تاخیر ثمن است، بیع را فسخ کند.
به عبارت دیگر طرفین به صورت ضمنی دریافت و پرداخت عوضین را پذیرفته و قرارداد را بر مبنای آن تنظیم کرده اند. به همین دلیل است که در تعریف عقد بیع گفته شده “تملیک عین به عوض معلوم” که بدیهی است که این دو طرف معامله باید تحویل و پرداخت شود. همانطوریکه در ماده ۳۶۲ قانون مدنی تصریح شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین تا زمانی که جزء اخیر این تعریف یعنی پرداخت محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل بوجود نمی آید. زیرا چنانکه متعاقباً بحث خواهد شد، هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به اختیارات ناشی از قانون، عقد را فسخ کنند.
نکات کلیدی در مبایعه نامه های معاملات املاک
– مشخصات فروشنده یا فروشندگان و همچنین خریدار یا خریداران را به طور کامل در قرارداد بیاورید. برای این کار حتماً مشخصات طرفین را با آنچه در مدارک شناسایی هست تطبیق دهید و به اعلام شفاهی اکتفا نکنید.
– مشخصات و امکانات مورد معامله از جمله مشخصات کامل سندی ملک و هرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار در تعهد فروشنده میباشد را در قرارداد بیاورید.
– بهای (ثمن) مورد معامله را به دقت و به طور شفاف در قرارداد بیان کنید.
– زمانبندی و چگونگی پرداخت بهای ملک مورد معامله را به صورت کاملا دقیق مشخص کنید. هرگونه توافق در این مورد را مکتوب کنید و چیزی را نانوشته نگذارید.
– در خصوص پرداخت مابقی قیمت می توانید این نکته ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
– در مورد زمانبندی پرداخت ها یا تحویل ملک، چنانچه خواستید تغییری ایجاد کنید، حتما به صورت کتبی و با امضای دو طرف قرارداد این کار را بکنید.
معرفی وکیل برای پرونده های مرتبط با عقد بیع ( خرید و فروش)