پیش خرید ملک و نکات مهم حقوقی مورد توجه قبل از خرید

ارسال شده توسط وکیل پایه یک دادگستری در ۱۴۰۰-۱۰-۱۵

ملکی

پیش خرید ملک

پیش خرید ملک یا آپارتمان از موضوعات مهم حقوقی است که دارای پیچیدگی های خاصی می باشد. به این دلیل که مورد معامله به طور کامل وجود خارجی ندارد، ممکن است همین موضوع سبب بروز و منشاء مشکلاتی در مرور زمان شود. در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در ادامه با توضیحات وکیل متخصص ملکی همراه باشید…

ماهیت حقوقی پیش فروش یا پیش خرید ملک

معمولا افراد ملک یا آپارتمانی که هنوز ساخته نشده است و در آینده بنا می شود، در قالب عقد بیع خریداری می کنند. اما زمانی که در قرارداد پیش خرید بین فروشنده و خریدار اختلاف ایجاد شود، در مقابل دعوای الزام به تحویل و تسلیم یا الزام به تنظیم سند علیه فروشنده، دادگاه چنین استدلال می کند که چون در زمان معامله مبیع وجود خارجی نداشته است. بنابراین بیع فاسد بوده و بیع فاسد اثری در تملک ندارد، فلذا دعوی رد می‌شود.

قرارداد قانونی پیش‌ خرید ملک

در صدر ماده یک قانون پیش‌ فروش یا پیش خرید ساختمان مصوب ۱۳۸۹ قرارداد پیش فروش اینطور تعریف شده است. که هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

ضمانت اجرای عدم اجرای تعهدات

چنانچه پیش فروشنده به تعهدات خود عمل نکند و واحد پیش فروش شده را تحویل ندهد، علاوه براینکه از طریق مراجع صالح اجبار به انجام تکلیف خود میشود، باید بابت تأخیر در انجام تعهد، بسته به امر انجام نشده، خساراتی نیز بپردازد. مثلا در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان ۵/۰% بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‎خریدار پرداخت شود. این مقادیر در ماده ۶ قانون پیش ‌فروش ساختمان بیان شده است.

نحوه پرداخت بهای پیش خرید

در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل ۱۰% از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند. بنابراین پیش فروش نده نمی‌تواند پرداخت تمام بها را قبل از انتقال قطعی مورد معامله درخواست کند.

عدم پرداخت اقساط بها

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار میتواند اقساط بهای واحد پیش فروش شده را پرداخت نکند. پیش‌خریدار میتواند پرداخت اقساط بهای واحد پیش فروش شده را منوط به ارائه تأدییه مهندس ناظر و گزارش پیشرفت کار مبتنی بر مفاد قرارداد بنماید.

انقضای اعتبار قرارداد پیش فروش ساختمان

پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

واگذاری حقوق و تعهدات توسط پیش خریدار

پیش‌خریدار میتواند با جلب رضایت پیش فروش نده کلیه حقوق و تعهدات قراردادی خود را به غیر واگذار کند اما در صورت عدم جلب رضایت پیش فروش نده، مسئول پرداخت بهای قرارداد در برابر پیش فروش نده میباشد و منتقل‌الیه سمتی نخواهد داشت.

واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده

پیش فروشنده می تواند تمام حقوق و تعهدات خود را و یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را نسبت به واحد پیش فروش شده در صورت جلب رضایت همه‌ی پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها به موجب قرارداد واگذاری حقوق، به غیر واگذار نماید. لذا شرط اساسی برای انجام واگذاری رضایت کلیه پیش‌خریداران است.

تبلیغات برای پیش فروش

تبلیغات برای پیش فروش بلامانع می باشد. انتشار آگهی پیش فروش به هر طریقی امکان دارد ولی برای جلوگیری از کلاهبرداری و انجام معاملات معارض شرایطی برای تبلیغات وجود دارد که از جمله:

پیش فروشنده مکلف است قبل از هر اقدامی جهت تبلیغات، مجوز لازم برای انتشار آگهی از مراجع ذی صلاح اخذ نماید.
مطبوعات و رسانه‌‌ها حق ندارند که بدون ارائه مجوز انتشار آگهی که پیش فروش نده از مراجع صالح دریافت کرده است، اقدام به نشر آگهی پیش فروش ساختمان کنند. در غیر اینصورت به مدت حداکثر ۲ماه توقیف میشوند.